刨根问底 米罗湾“奇葩楼房”究竟是如何诞生的?

来源:半岛都市报    作者:青岛人    人气:    发布时间:2019-05-15 09:46:39    

原标题:刨根问底,米罗湾“奇葩楼房”究竟是如何诞生的?

半岛小编 李红梅

新房验收后因违建被查封,近期,青岛市李沧区米罗湾四期业主四处奔走,希望有关方面尽快给出一个合理的解决方案。此前,多家媒体曝光米罗湾小区四期户型怪异,通过验收后违规加建客厅,被李沧区综合行政执法局查封。

开发商“偷面积”的现象早已屡见不鲜,但像青岛新海园这样明目张胆地违建几十平米客厅,实属罕见。规划方案变更、设计图纸审查、房屋竣工验收……看似所有程序都合法,最后却建了11栋明显不适宜居住的“奇葩楼房”,问题到底出在哪里?

刨根问底,米罗湾“奇葩楼房”究竟是如何诞生的?

米罗湾四期每户客厅位置是一个大天井,从一楼到顶楼可以直接看到天空。

( 来源:半岛客户端)

开发商“套路”购房者?

米罗湾四期样板间、户型图及各种宣传材料均显示,所售房源建筑面积为120㎡。销售人员告诉购房者,小区所在用地原来是别墅用地,后来改成洋房用地,为了避税,房产证上的面积只有66㎡,多出来的54㎡是赠送面积,实际交付时都是120㎡左右的电梯洋房。

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“当时开发商跟我们签合同的时候,一开始是120㎡,后来又把这个合同收走了,签预售合同的时候变成了66㎡。”米罗湾四期业主质疑,开发商青岛新海园山溪春城置业有限公司虚假宣传,通过补充合同等方式规避责任,而购买房子的业主却掉进了“坑”里。

早在2017年7月,就有多家媒体关注米罗湾四期规划66㎡实际却建120㎡的房子,有购房者对“买66平得120平”表示质疑,要求退定金。有媒体更是直指,米罗湾项目开发商存在三方面违规情况:违反规划法律法规擅自增加容积率;违反政府部门预售价格管理控制;开发商网签备案低价合同逃避国家税收。

米罗湾四期开发商在与购房者签订商品房预售合同的同时,还要求购房者签订委托协议,委托青岛友邦物业管理有限公司代为接收房屋,并代为将房屋转交给青岛福海洋建设集团有限公司进行装修。工商信息显示,青岛友邦物业管理有限公司的法定代表人及大股东李衍森,兼任青岛新海园房地产开发有限责任公司董事、青岛新海园山溪春城置业有限公司监事,而青岛福海洋建设集团有限公司则是米罗湾四期的施工单位。

对于业主延期交房的质疑,米罗湾相关负责人表示,房屋通过单体竣工验收之后即可交房,根据业主的委托书,房子由物业代收,开发商已经把房子交给物业了,而物业代收房屋,相当于已经交房了,根据合同约定,开发商方面不应该承担赔偿责任。

知名房地产律师张茂荣分析指出,部分开发商给业主的“赠送面积”,是通过擅自变更规划设计、违章搭建起来的,具体操作手法是在建设项目通过规划验收后,再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司,对房屋进行二次装修改造,使得房屋实际使用面积增大。开发商在与购房者签订商品房预售合同的同时,还与购房者签订委托装修改造协议,由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造,一旦涉诉便金蝉脱壳。

规划变更后户数大幅增加

米罗湾四期所在的李沧区九水路街道毛公地社区于2009年底启动拆迁,是青岛市2010年“两改”项目之一。2010年6月,李沧区人民政府对毛公地社区村庄改造项目实施公开招标。其中,米罗湾小区四期所在的P9地块土地面积167117.3㎡,规划建筑面积208840㎡,容积率1.25,包含住宅、商业,招标起始价仅为楼面地价的平均价2825元/㎡。

随后,青岛新海园房地产开发有限公司以5.8亿元获得李沧区毛公地社区村庄改造项目用地。公开信息显示,青岛新海园房地产开发有限公司成立于1997年,以建设经济适用房起家,在青岛开发了夹岭沟小区、北岭山花园小区及福林苑小区等项目。

2016年4月14日,原青岛市规划局在《青岛日报》发布一则“豆腐块”通告,对毛公地社区旧村改造项目(南区)规划变更进行社会公示。规划变更后,总户数增加244户,停车位增加212个。根据变更规划方案,四期工程11栋住宅楼进深由原21.2米调整至14.16米,层数由原方案3~4层调整为4~5层,,住宅户数由原方案的78户调整为322户,由原来1层1户变为1层3~4户。户型重新设计,建筑及周边道路布局重新进行调整。

小区规划方案变更后,总户数和停车位都大幅增加,固然可以“集约有效利用土地”,但如何确保地上总建筑面积、容积率、绿地率等指标与原方案保持一致?变更后的项目规划鸟瞰图显示,有11栋楼楼顶开了“天窗”。这样明显不适宜居住的规划方案,最终是如何通过审批的?

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毛公地社区旧村改造项目(南区)规划变更后的鸟瞰图。

( 来源:半岛客户端)

对此,青岛市自然资源和规划局答复称:2016年6月,新海园山溪春城置业有限公司报审的米罗湾四期图纸户型含有客厅、卧室、厨房、厕所,每户建筑面积66㎡左右,其中在一层设有约40㎡中庭花园。建设单位提出南方中庭花园户型较多,通过市场业态分析比较受欢迎,经审查该设计方案符合控制性详细规划和规划设计条件要求,依据《中华人民共和国城乡规划法》有关规定,我局核发了该项目建设工程规划许可证。

房屋建筑规划需要考虑居住的舒适度,而米罗湾四期的户型设计中间是一个大天井,南北两侧是厨卫、客厅和卧室,通过一条1米多宽、十几米长的狭窄过道相连,这种半围合的户型极为怪异,住起来会很别扭。令人费解的是,如此奇葩的设计方案是怎么“符合规划条件要求”的?

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户型图

( 来源:半岛客户端)

超高单价如何取得预售许可?

“当时买房,促使我最终做决定的一个重要因素,就是开发商有商品房预售许可证。”一位业主说,这说明楼盘已经通过监管部门审核了。

当时,青岛网上房地产网站公布的信息显示:2017年3月,米罗湾四期32号楼、37号楼64套房源取得预售许可,参考价格为28505元/平。2017年6月,米罗湾四期31号楼、35号楼、36号楼78套房源取得预售许可,参考价为28400元/平~32833元/平。以上房源参考价格可浮动幅度均为0。

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青岛网上房地产曾经公布的米罗湾四期预售许可信息。

( 来源:半岛客户端)

2017年上半年,很多业主买了米罗湾四期的房子,每套房子总价在200万~220万左右。按照销售人员承诺的120㎡算,单价在一万七八;而如果按照备案的产权面积66㎡算,房屋单价则高达3万多元。

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责任编辑:青岛人